贝壳开启“效率之年”

  —— 当规模不再是答案，当房产寒冬遇上AI春天，人工智能似乎成了新解

  阳春三月，当中国房地产市场的“黄金时代”彻底成为历史，曾经的行业巨头们仍在寒冬中寻找出路。然而，就在近日，领先的线上线下一体化房产交易和服务平台贝壳控股有限公司交出了一份颇具深意的2025年答卷。它不仅仅是一份成绩单，也是行业现状的客观缩影，同时，更有助于我们看清趋势。

  作为全球住宅交易与居住服务市场规模最大的互联网平台企业，贝壳控股财报的开篇数据

  虽然透露出些许凉意，总归还算尽如人意 —— 财报显示，贝壳控股2025年总交易额（GTV）同比下降5.0%，存量房交易的总交易额为人民币21,515亿元，同比下降4.2%。新房交易的总交易额为人民币8,909亿元，同比下降8.2%。2025年净收入为人民币946亿元，同比增加1.2%，净利润下滑26.7%。

  在这看似下滑的背后，无非是2024Q4的“高基数”在作祟，由于去年楼市的“小阳春”效应，造成了贝壳2024Q4“超预期”般的精彩表现，相对而言，2025Q4的贝壳再想复刻同样的业绩属实不易。

  不过，在这看似凉意的数字背后，正隐藏着贝壳董事长彭永东一场“刀刃向内”的变革。这不再是一个关于“规模扩张”的故事，而是一个关于“效率求生”与“AI重塑”的企业蜕变。

  “辉煌的瞬间”与

  Q4的“高基数”之殇

  先看短期表现。2025年第四季度，贝壳迎来一个尴尬的季度。由于2024年底楼市短暂回暖带来的高基数效应，2025年贝壳的四季度业绩显得相对惨淡：净收入同比下降28.7%至222亿元，净利润从去年同期的5.77亿元骤降至8200万元。不过好在2025年第四季度，贝壳的经营活动所得现金净额为 19.12亿元 人民币。

  新房和存量房业务就像坐上了过山车。存量房GTV下滑35.3%，新房GTV更是暴跌41.7%。财报用了一个词——“高基数影响”，客观地解释了这种断崖式对比。

  “高基数”问题，本质上是一个数学比较问题。它并不意味着贝壳的业务在2025年Q4崩盘了，而是因为2024年Q4那个“辉煌的瞬间”实在过于耀眼。

  这就像NBA球员库里，如果他在某场比赛拿了30分，大家觉得正常；但如果上一场他刚拿了62分（高基数），下一场拿30分就会被媒体写成“状态大幅下滑”。这便是“高基数”的现实写照。

  除了高基数外，在这份Q4成绩单里，有一个细节值得玩味：尽管总交易额在跌，但贝壳的移动月活跃用户数却从4320万逆势增长到了4380万。 这意味着什么？意味着即便大家买卖房子的意愿在降低，但贝壳依然是中国家庭寻找“家”的入口。

  彭永东不再迷恋规模，转向“效率驱动”

  面对这份成绩单，贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在财报中的发言，更像是一份面对未来的宣言。

  “2025年，面对居住服务需求的深刻演变，我们围绕客户价值，推动平台向效率驱动增长进行战略升级。” 彭永东在公告中表示。

  这句话翻译成大白话就是：过去我们靠人海战术、靠开店扩张赚钱，现在这套行不通了，我们要靠精细化运营和科技赋能来“抠”出利润。

  彭永东强调，在核心的房产交易业务中，贝壳正在“基于数据与AI能力重塑服务”。这并非空话。虽然Q4整体经营出现了1.47亿元的小幅亏损，但值得注意的是，门店成本和销售费用都被狠狠地压缩了，门店成本优化了近10%，销售费用砍掉了17.7%。

  “省钱”只是第一步，真正的看点在于新业务的“造血能力”。

  两条新动脉

  家装与租赁，从“烧钱”到“赚钱”

  彭永东此前“一体三翼”的战略升级，在财报中清晰地体现为两条新曲线的崛起。

  第一是家装家居。尽管Q4该业务净收入因主动优化渠道而下滑12%，但从全年来看，家装家居净收入增长4.4%至154亿元。更重要的是，它正在摆脱“吞金兽”的形象，经营层面的亏损显著收窄。

  第二是房屋租赁。 这才是真正的亮点。凭借“省心租”模式的房源数量增加，房屋租赁服务全年净收入暴增52.8%，达到219亿元。 虽然成本也随之增加，但贡献利润率正在提高。贝壳CFO徐涛在解读时透露了一个关键信息：省心租业务下的新模式占比增加，虽然改变了收入确认结构，但显著提升了盈利质量。

  这意味着，当开发商不再盖房、购房者不再买房时，贝壳正在通过“管房”和“装修房”来赚取细水长流的稳定收入。

  CFO徐涛的底气

  一边回购，一边分红

  如果说彭永东负责描绘蓝图，那么执行董事兼首席财务官徐涛则负责给股东派发定心丸。

  在谈到2025年整体表现时，徐涛的语气带着一丝“艰难过关”的欣慰：“尽管市场环境充满挑战，本公司2025年净收入仍实现同比增长1.2%。” 在行业普跌的背景下，能稳住万亿市值的基本盘，实属不易。

  更硬核的是贝壳的“股东回馈计划”。徐涛在财报中强调：“我们始终致力于通过积极的资本配置举措回馈股东。”

  2025年，贝壳拿出了约9.21亿美元用于股票回购，同比提升约29%。同时，董事会批准了约3亿美元的末期现金股息。这意味着，2025年一年，贝壳综合股东回报达到了惊人的12亿美元。

  “在保障长期战略投入的同时，优化资本配置结构。” 徐涛的这句话，精准地概括了贝壳现在的状态：左手节衣缩食搞研发（研发费用全年增长13%），右手真金白银回馈股东。这种“既要又要”的操作，展现了管理层对现金流的强大自信——截至年底，公司还有555亿元的现金及短期投资趴在账上。

  展望2026

  AI如何放大“服务者”的价值？

  如果“一体三翼”的战略正在印证此前的预判并得以生效，那么彭永东在财报的一段话，又揭示了贝壳下一个十年的雄心：

  “展望未来，我们相信，真正能够穿越周期的能力，不来自规模本身，而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。2026年，我们将更深刻地回应消费者需求，构建围绕居住生命周期的系统性服务能力。同时，我们将以AI技术重塑能力壁垒，进一步放大服务者的专业价值和平台效率，以更高质量的服务提升消费者的居住体验。”

  这是一句极有画面感的描述。在彭永东的设想中，未来的房产经纪人不再是单纯的“带看机器”，而是在AI辅助下的“居住顾问”。通过大数据匹配需求、AI设计装修方案、智能管理租赁周期——贝壳正在试图将业务从“交易”的单一节点，延长至覆盖居住生命周期的全链条服务。

  “真正能穿越周期的能力，不来自规模本身，而是来自于持续为消费者创造真实价值的能力。”彭永东的这句结语，或许正是这份财报最好的注脚。

  2026年，贝壳的发展脉络清晰可见 —— 用555亿短期流动性稳住阵脚，用一场“效率革命”找到平衡，用家装和租赁打开了空间，用AI描绘了未来。在房地产的漫漫长夜里，这家地产交易与服务平台似乎找到了一盏属于自己的灯。而这盏灯，能否照亮整个行业的复苏之路？2026年，将是检验AI“放大效应”的关键之年。