在成都，买建材家居，大概率绕不开富森美。

这家西南地区最大的家居卖场运营商，2025年交出了一份有点拧巴的成绩单：营收11.99亿元，同比下降16.14%；归母净利润5.55亿元，同比下降19.52%。

业绩双降，不算好看。但公司依然推出了每10股派3.10元（含税）的分红预案，合计派发现金2.32亿元。

加上2025年内已经实施的2024年度分红（每10股6.8元）和2025年半年度分红（每10股3.6元），全年累计派发现金超过10亿元。

一边是业绩下滑，一边是大手笔分红。富森美到底在打什么算盘？

“包租公”生意，毛利率依然惊人

先看商业模式。富森美的核心业务很简单——收租。

截至2025年底，公司自营卖场规模超过125万平方米，入驻商户3500余户。市场租赁及服务收入10.73亿元，占总营收的89.51%。

这就是典型的“包租公”生意：盖好商场，租给卖建材家具的商户，收租金和服务费。

这门生意的毛利率有多高？67.34%。

2025年，市场租赁及服务的营业成本3.5亿元，其中折旧及摊销2.23亿元，人力成本9892万元。换句话说，商场建好之后，主要成本就是折旧和人员工资，每多收一块钱租金，大部分都变成了利润。

但问题来了：为什么营收会下滑？

商户日子不好过，租金自然难收

2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%。房地产不行，装修需求自然萎缩。商户生意难做，关店的关店，撤场的撤场，富森美的租金和服务费收入跟着往下掉。

分产品看，公司核心的“市场租赁及服务”收入同比下降13.91%。装饰装修工程收入更是暴跌37.30%，只有5908万元。

分地区看，成都地区收入11.61亿元，同比下降16.95%，占总营收的96.81%。四川省内其他地区收入3354万元，同比增长7.47%，但基数太小，杯水车薪。省外收入476万元，虽然增幅高达446.97%，但绝对值几乎可以忽略不计。

富森美说到底就是一家成都本土企业，严重依赖单一市场。这个特点，在行业上行期是优势——深耕区域、品牌认知度高；在下行期就是风险——鸡蛋都在一个篮子里。

分红“豪横”，钱从哪来？

2025年公司归母净利润5.55亿元，但全年分红超过10亿元。分红的钱比赚的还多，怎么做到的？

看资产负债表，截至2025年末，公司未分配利润37.38亿元。这是历年攒下来的家底。

再看现金流量表：2025年经营活动产生的现金流量净额12.46亿元，同比增长52.79%。为什么？公司解释是“保理款和小额贷款净收回增加”。

说白了，公司在收缩非核心业务，把放出去的钱收回来，然后分掉。

2025年，公司发放和收回小额贷款的现金净额是多少？看附注：以净额列报的发放和收回小额贷款净额为7.87亿元，保理款净额为2.54亿元。

这些钱收回来之后，一部分变成了分红，流进了股东口袋。

董事长和董秘都曾被留置

年报里有一处不太起眼但值得关注的信息：2025年7月，公司控股股东、实际控制人、董事长刘兵被成都市郫都区监察委员会实施留置。2026年1月，留置措施解除，变更为“责令侦查”。

同期，公司董事会秘书、副总经理张凤术也被崇州市监察委员会立案调查和实施留置，2026年2月解除留置，同样变更为“责令侦查”。

公告说两人已“正常履行”职责。但“责令侦查”这个措辞，说明事情并未完全了结。

对于一家上市公司来说，核心高管被监察委留置，不是小事。

资产重估：一笔账面上的“财富”

2025年，富森美做了一次会计科目重分类，将租赁资产对应的土地使用权从“无形资产”重分类至“投资性房地产”。

结果是什么？投资性房地产账面价值从期初的19.89亿元飙升至期末的30.48亿元，增幅53.22%。无形资产从12.68亿元骤降至1744万元。

这只是一笔账面上的调整，不影响现金流，但影响资产结构。公司的投资性房地产占总资产的比例从28.28%升至45.49%。

说白了，富森美手里最有价值的资产就是这些商场和土地。按照成本法计量，账面价值远低于市场价值。如果按公允价值重估，公司的净资产会更高。

但这只是“纸面富贵”，变不了现，也分不了红。

未来的尝试

年报里，公司提出了2026年的经营计划：做好卖场招商、深化赋能、策动营销、运营天府项目……

听起来都很对，但核心问题没有解决：房地产下行周期还在持续，家居消费需求何时回暖，谁也不知道。

富森美的优势很明显：自有物业、成本低、现金流好、负债少。截至2025年末，公司资产负债率仅13.15%，几乎没有有息负债（短期借款1000万元）。

但劣势同样明显：高度依赖成都单一市场，业务模式单一（主要靠收租），缺乏新的增长点。

公司尝试过多元化：搞过保理、小贷、装饰装修、进出口贸易。但从收入结构看，这些新业务都没有成气候。2025年，装饰装修工程收入占比仅4.93%，其他业务收入占比4.28%。

结语

富森美是一家“稳稳当当”的公司——守着100多万平米的商场，收着租金，分着红。2025年业绩下滑，不是公司经营出了大问题，而是行业周期使然。

对于追求稳定现金流的投资者来说，富森美连续多年高分红，确实有吸引力。但需要想清楚几个问题：

第一，房地产下行周期还要持续多久？商户退租潮会不会加剧？

第二，公司核心高管被留置的事，后续会不会有“雷”？

第三，在成都这个单一市场，富森美的增长天花板在哪里？

高分红不是万能的。如果主业持续萎缩，再高的分红率也难以持续。

毕竟，包租公的日子好不好过，取决于租户能不能赚到钱。而租户能不能赚到钱，取决于还有多少人在买房装修。

这个逻辑，绕不开。另外，“搀扶”下实体经济吧，毕竟那么多人。